Prêt relais immobilier : À qui s’adresse cette solution de financement ?

Vous avez déniché la maison de vos rêves, celle qui correspond parfaitement à vos aspirations, mais votre bien actuel n'est pas encore vendu ? Cette situation, bien que frustrante, est plus courante qu'on ne le pense dans le marché immobilier actuel. Le prêt relais se présente alors comme une option de financement temporaire, un tremplin vous permettant de réaliser votre projet immobilier sans attendre la vente de votre bien. Mais à qui s'adresse réellement ce type de prêt et comment savoir s'il est adapté à votre situation ?

Le prêt relais, aussi appelé crédit relais, est un crédit de courte durée qui permet d'acquérir un nouveau bien immobilier avant d'avoir vendu l'ancien. Il s'agit d'une avance de fonds, basée sur une estimation de la valeur de votre bien immobilier actuel, qui vous permet de financer l'achat du nouveau logement. Comprendre les mécanismes de ce prêt est crucial pour éviter les mauvaises surprises et s'assurer qu'il s'inscrit bien dans votre stratégie financière globale. C'est pourquoi, nous allons explorer en détail les profils d'emprunteurs pour lesquels le prêt relais se révèle pertinent, en analysant les avantages, les inconvénients et les alternatives possibles afin de vous aider à prendre une décision éclairée. Contactez un courtier pour obtenir un devis personnalisé.

Les fondamentaux du prêt relais

Avant de déterminer si le prêt relais est l'option adaptée à votre situation, il est essentiel de comprendre les bases de ce type de financement. Il existe différentes formes de crédits relais, chacun présentant ses propres caractéristiques et s'adaptant à des situations spécifiques. Connaître les mécanismes de calcul, les limites et les facteurs influençant l'acceptation de ce prêt est primordial pour évaluer sa pertinence et éviter les pièges potentiels. Il faut bien comprendre que ce financement s'inscrit dans un ensemble de solutions pour acquérir et/ou vendre, il est donc nécessaire de peser le pour et le contre avant de s'engager.

Types de prêts relais

• Relais sec : Ce type de prêt relais est envisagé lorsque la vente du bien actuel est incertaine ou estimée difficile. Le risque pour la banque est plus élevé, ce qui se traduit par des taux d'intérêt généralement plus importants. Ce type de prêt est accordé sur une base prudente, avec une quotité souvent plus faible que le relais adossé.
• Relais adossé : Ce crédit est contracté lorsqu'une offre d'achat a déjà été acceptée pour le bien actuel, ou lorsqu'une promesse de vente est signée. Le risque pour la banque est moindre, ce qui permet d'obtenir des taux plus avantageux et une quotité plus élevée.
• Relais acquisition : Ce type de prêt est utilisé lorsque le prix d'acquisition du nouveau bien est supérieur à la valeur du bien à vendre. Il permet de financer la différence, en attendant la vente de l'ancien logement.

Calcul et limites du prêt relais

Le montant du prêt relais est calculé en fonction de la valeur estimée du bien à vendre, de votre capacité de remboursement et des taux d'intérêt pratiqués. Il est important de comprendre les différents éléments qui entrent en jeu dans ce calcul, notamment les frais annexes, la quotité maximale et la durée du prêt. Il est aussi important de noter que le taux effectif global (TAEG) doit être communiqué par l'organisme prêteur et qu'il intègre tous les frais (frais de dossier, assurance...).

• Taux d'intérêt et frais annexes : Les taux d'intérêt d'un prêt relais sont généralement plus élevés que ceux d'un prêt immobilier classique, en raison du risque plus important pour la banque. Il faut également prendre en compte les frais de dossier, l'assurance emprunteur et les éventuels frais de garantie. Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, en janvier 2024, les taux des prêts relais se situent entre 2,50% et 4,00% pour un relais sec, et entre 2,00% et 3,50% pour un relais adossé. [Source: Observatoire Crédit Logement/CSA]
• Quotité maximale du prêt : La quotité maximale du prêt relais est généralement comprise entre 60% et 80% de la valeur estimée du bien à vendre. Ce pourcentage varie en fonction du type de prêt relais et de la politique de la banque.
• Durée maximale du prêt relais : La durée maximale d'un crédit relais est généralement de 12 à 24 mois. Il est important de vendre son bien dans ce délai pour éviter de se retrouver dans une situation financière délicate.

Facteurs influençant l'acceptation du prêt

L'acceptation d'un prêt relais est soumise à plusieurs conditions. La banque examine attentivement la valeur du bien à vendre, la situation financière de l'emprunteur et la qualité de son dossier. Une évaluation réaliste du bien, une situation financière stable et un dossier complet sont des éléments clés pour obtenir un prêt relais. Notamment, il est essentiel de vérifier que le taux d'endettement, après la prise en compte du prêt relais, reste inférieur à 35% des revenus [Source : Service-Public.fr] .

• Évaluation réaliste du bien à vendre : La banque réalisera une expertise du bien à vendre pour s'assurer de sa valeur. Une évaluation trop optimiste peut compromettre l'obtention du prêt. Faites appel à plusieurs agences immobilières et notaires pour obtenir une estimation fiable.
• Situation financière de l'emprunteur : La banque vérifiera la capacité de l'emprunteur à rembourser le prêt relais, en tenant compte de ses revenus, de ses charges et de son taux d'endettement.
• Qualité du dossier : Un dossier complet et bien préparé est essentiel pour convaincre la banque de la solvabilité de l'emprunteur. Rassemblez tous les documents nécessaires (pièce d'identité, justificatif de domicile, avis d'imposition, relevés bancaires, compromis de vente...).

Profils types d'emprunteurs pour qui le prêt relais est adapté

Le prêt relais n'est pas une solution universelle et convient davantage à certains profils d'emprunteurs. Analyser les différentes situations et les avantages et inconvénients pour chaque profil permet de mieux cerner si ce type de financement est pertinent. Découvrons ensemble quatre profils types pour lesquels le prêt relais peut s'avérer une option judicieuse.

L'acquéreur pressé par le temps

Ce profil correspond à une personne qui a trouvé le bien idéal et ne veut absolument pas le laisser passer. La pression est forte, car d'autres acheteurs potentiels peuvent être intéressés. Le prêt relais permet de sécuriser l'achat du nouveau bien avant de vendre l'ancien, offrant ainsi une tranquillité d'esprit non négligeable. Il permet également d'éviter la contrainte d'une location temporaire, souvent coûteuse et peu pratique, entre la vente de l'ancien logement et l'acquisition du nouveau.

Avantages : Sécuriser l'achat du nouveau bien avant de vendre l'ancien. Éviter de louer un logement temporairement.

Inconvénients : Pression pour vendre rapidement et potentiellement accepter une offre moins avantageuse. Risque de devoir payer les deux crédits en cas de vente tardive.

Cas concret : Un couple avec des enfants trouve la maison familiale idéale près de leur nouvelle école. Ils ne veulent pas prendre le risque de la voir vendue à quelqu'un d'autre et optent pour un prêt relais pour sécuriser l'achat. Ils peuvent ainsi emménager rapidement et éviter de perturber la scolarité de leurs enfants.

Le propriétaire souhaitant "sauter une étape"

Ce profil concerne les personnes qui souhaitent éviter les contraintes liées à un déménagement et à une location temporaire. Déménager, même temporairement, peut être une source de stress importante, surtout si l'on a des enfants ou si l'on est âgé. Le prêt relais permet de fluidifier le processus, en évitant cette étape intermédiaire et en simplifiant la transition entre les deux logements.

Avantages : Fluidité du processus. Moins de stress lié aux déménagements successifs.

Inconvénients : Coût additionnel du prêt relais.

Cas concret : Une personne âgée souhaite déménager dans un appartement plus adapté à sa situation, mais elle ne veut pas vivre dans un logement temporaire. Un prêt relais lui permet de réaliser la transition en douceur. Elle peut ainsi éviter les tracas d'un double déménagement et s'installer directement dans son nouveau logement.

L'investisseur immobilier

L'investisseur immobilier peut utiliser le prêt relais comme un levier financier pour saisir une opportunité d'investissement. Le marché immobilier est dynamique et les opportunités peuvent se présenter rapidement. Le prêt relais permet à l'investisseur d'être réactif et de ne pas laisser passer une occasion intéressante, même s'il n'a pas encore vendu un bien existant.

Avantages : Accéder rapidement à un bien attractif. Potentiel de plus-value rapide si le marché est favorable.

Inconvénients : Risque élevé si la vente du bien relais tarde ou si l'investissement est mal évalué.

Cas concret : Un investisseur identifie un immeuble nécessitant des travaux de rénovation et souhaite le revendre rapidement avec une plus-value. Il utilise un prêt relais pour financer l'acquisition et les travaux. Attention, le risque est plus important et il est nécessaire de bien analyser le marché et les coûts des travaux avant de s'engager.

L'emprunteur souhaitant réaliser des travaux dans son nouveau bien

Ce profil concerne les personnes qui souhaitent financer des travaux de rénovation ou d'aménagement dans leur nouveau logement avant d'y emménager. Réaliser des travaux avant d'emménager permet de personnaliser le logement à son goût, d'améliorer son confort et d'éviter les nuisances liées aux travaux une fois installé. Le prêt relais peut alors être combiné à un prêt travaux pour financer l'ensemble du projet.

Avantages : Améliorer le confort de vie dès l'emménagement. Augmenter la valeur du bien.

Inconvénients : Complexité administrative (déclaration des travaux, gestion du budget). Nécessité d'une évaluation précise du coût des travaux.

Cas concret : Une famille achète une maison à rénover pour l'adapter à ses besoins (création d'une chambre supplémentaire, rénovation de la cuisine, etc.). Un prêt relais leur permet de financer l'acquisition et les travaux avant de vendre leur ancien logement. Ils peuvent ainsi emménager dans une maison entièrement rénovée, sans avoir à subir les désagréments des travaux.

Les alternatives au prêt relais

Si le prêt relais présente des avantages indéniables, il n'est pas la seule solution de financement possible. Il est donc important de connaître les alternatives existantes et de les comparer afin de choisir la plus adaptée à votre situation financière et à vos objectifs. Voici quelques options à considérer :

• Crédit immobilier classique avec clause de transfert : Cette option permet de transférer le prêt en cours sur le nouveau bien, évitant ainsi de contracter un nouveau prêt. La modulation des échéances peut également être une solution pour adapter les mensualités à votre budget. Contactez votre banque pour évaluer cette possibilité.
• Épargne personnelle : Utiliser son épargne personnelle pour financer une partie de l'acquisition est une solution prudente et permet de réduire le montant de l'emprunt et donc les intérêts à payer.
• Négociation avec le vendeur : Il est possible de négocier avec le vendeur pour prévoir une clause suspensive de vente du bien actuel dans le compromis de vente. Cette clause permet d'annuler la vente si votre bien n'est pas vendu dans un délai déterminé.
• Location-accession : Cette option permet de devenir propriétaire progressivement, en commençant par louer le bien et en achetant des parts au fur et à mesure. C'est une alternative moins risquée pour les personnes hésitantes à s'engager dans un prêt relais et qui souhaitent tester le bien avant de l'acheter.
• Crowdfunding immobilier : Le crowdfunding immobilier permet de financer une partie du projet en faisant appel à des investisseurs particuliers. C'est une solution innovante qui peut compléter un prêt relais ou un crédit immobilier classique. Il existe de nombreuses plateformes spécialisées qui mettent en relation les investisseurs et les porteurs de projet.

Il est important de noter que chaque alternative présente ses propres avantages et inconvénients, et qu'il est essentiel de les évaluer attentivement avant de prendre une décision. N'hésitez pas à vous faire conseiller par un professionnel pour vous aider à faire le meilleur choix.

Conseils et précautions à prendre

Avant de vous engager dans un prêt relais, il est primordial de prendre certaines précautions. En effet, ce type de financement peut s'avérer coûteux et risqué si vous ne prenez pas le temps de bien analyser votre situation et de comparer les offres. Voici quelques conseils pour vous aider à prendre une décision éclairée :

• Évaluer précisément la valeur de son bien : Faites appel à plusieurs professionnels (agences immobilières, notaires) pour obtenir des estimations fiables. Une surévaluation de votre bien peut entraîner des difficultés à le vendre dans les délais impartis.
• Comparer les offres de prêt relais : Analysez les taux d'intérêt, les frais de dossier, l'assurance et les garanties. N'hésitez pas à négocier les conditions avec les banques.
• Préparer un dossier solide : Rassemblez tous les documents justificatifs nécessaires (revenus, relevés bancaires, compromis de vente). Un dossier complet et bien présenté mettra en confiance les banques.
• Anticiper les imprévus : Prévoyez une marge de sécurité en cas de vente tardive ou de baisse du prix du bien. Avoir une épargne de côté peut vous permettre de faire face aux imprévus.
• Se faire accompagner par un professionnel : Un courtier en prêt immobilier ou un conseiller financier peut vous aider à faire le bon choix et à négocier les meilleures conditions. Il pourra également vous accompagner dans toutes les démarches administratives.
• Négocier le taux : Même si les taux sont plus élevés, il est possible de négocier, surtout si votre profil est bon et que vous avez un apport personnel.

N'oubliez pas que le prêt relais est un engagement financier important, il est donc essentiel de prendre le temps de bien réfléchir et de se faire accompagner par des professionnels compétents.

Type de Prêt Relais	Taux d'Intérêt Indicatif (Janvier 2024)	Quotité Maximale	Délai de Vente Typique
Relais Sec	Entre 2,50% et 4,00% [Source: Observatoire Crédit Logement/CSA]	60% à 70%	Moins de 6 mois
Relais Adossé	Entre 2,00% et 3,50% [Source: Observatoire Crédit Logement/CSA]	70% à 80%	Moins de 3 mois

Alternative au Prêt Relais	Avantages	Inconvénients	Informations Complémentaires
Crédit Immobilier Classique (avec portabilité)	Taux potentiellement plus bas, continuité du crédit	Nécessite de respecter les conditions de la banque, frais potentiels	Vérifiez les conditions de transfert de votre prêt actuel.
Épargne Personnelle	Pas d'intérêts à payer, flexibilité	Réduction de l'épargne disponible, impact sur d'autres projets	Déterminez le montant que vous pouvez allouer sans compromettre vos autres objectifs.
Négociation Clause Suspensives	Aucun frais supplémentaire, sécurité juridique	Accepation incertaine du vendeur	Un avocat spécialisé peut vous aider à rédiger ce type de clause

Faire le bon choix

En résumé, le prêt relais est une option pertinente pour certains profils d'emprunteurs, notamment ceux qui sont pressés par le temps, qui souhaitent éviter les contraintes d'un déménagement temporaire ou qui veulent saisir une opportunité d'investissement. Cependant, il est essentiel de prendre en compte les risques et les coûts associés à ce type de financement. Une évaluation rigoureuse de votre situation financière, une comparaison des offres de prêt et l'accompagnement par un professionnel sont des étapes indispensables pour prendre une décision éclairée et éviter les mauvaises surprises.

Avant de vous lancer, prenez le temps d'analyser toutes les options qui s'offrent à vous et n'hésitez pas à vous faire conseiller par des experts. Le marché du prêt relais est en constante évolution, avec l'apparition de nouvelles technologies et de nouveaux acteurs. Restez informé des dernières tendances et des meilleures pratiques pour optimiser votre projet immobilier et atteindre vos objectifs en toute sérénité. Par exemple, les outils d'estimation immobilière en ligne se perfectionnent, offrant des évaluations de plus en plus précises, ce qui peut faciliter l'obtention d'un prêt relais et réduire les risques liés à la vente du bien. Téléchargez notre guide gratuit sur le prêt relais et Contactez-nous pour une simulation personnalisée.